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如何分析近期的学区房市场？

问题回顾：如何分析近期的学区房市场？

我是{袁哥房产观}，近期的学区房在疫情下的表现，依然火爆，而且价格有所上涨，成为各地房产的热点和焦点，在全国住房成交量同比下降的时候，而学区房的表现是量价齐升，无论成交量和价格都有所增长。分析原因

近期学区房量价齐升的原因

01：疫情原因，引起学区房量价齐升的原因

（1）：疫情下一些小区限制进入，学区需求积累。

疫情期间房地产按了暂停键，而学区房大多都是存量房产，也就是二手房。由于各城市，各城市的小区，在2月份严格静止小区外人员的进入，中介不能进入小区带看。学区房的交易在2月也受到了限制，基本上也处于停滞状态。

进入3月中介虽然恢复了营业，但进入小区依旧受到一定限制，进入4月疫情虽未结束，但是基本得到控制，小区的进入虽有限制，但是只要通过安全检查，就可以进入看房。由于前两个月对于住房的需求被积累，尤其是学区房需求被积累，因此4月迎来学区房购买的小高潮。

（2）：离下一新的入学期到来，每年的一轮小高潮。

每一年学区房都会迎来一轮小高潮，只因为学区房的特殊要求，录取顺序是房，户籍的统一，因为除了有学区房，还必须入学的户籍也必须在学区房的辖区内，而学区房的购买，过户，办理贷款都需要2个月左右的时间，加上户籍的迁移等手续的办理。都需要时间准备和办理。因此每年的8月入学季的前几个月都会引来一个学区房的小高潮。

而今年因为疫情，已经延迟了学区房的购买，所以近期迎来学区房量价齐升，也是很正常的。

02;学区房特有的价值，引发学区房市场的热销。

（1）：具有三种属性 居住，入学，保值增值，也是学区房热销的原因。

在当下的房地产市场，购买房产由于城市的不同，区域的不同，购买时机的不同，房产的居住功能虽然无论哪个城市都具有，但是房产的保值增值功能，只有一些一二线城市和个别的三四线城市。但是只有一个房产产品，无论一二线，还是三四线城市却具有三种功能，那就是学区房。

（2）：学区房还有易租，易售；易变现等优势，是租赁市场和二手房市场的宠儿。

学区房的优势不仅具有三种属性，另外还是租赁市场和二手房市场的宠儿，在租赁市场不仅租金高，而且很易出租，很少有空置期。以我居住的日照市，一些学区的附近很少有空房，而且很多都是前一个租客未走，已有下一个租客预约，如重点高中一中的房子，都需要预约，有些房东还要求，一次需要交3年房租。

在二手房市场，学区也是最受欢迎的，而且议价空间很少，学区房在现在这个阶段挂牌，很容易卖出，而不同其他住宅。

03：学区房的需求覆盖大多数需求

（1）学区房也是投资和改善的首要选择，加剧了学区房量价齐升

（2）从不缺市场，从不缺接盘者

（3）是家庭资产配置安全，易操作，易变现的优质资产，也是首选。

04：学区房量价齐升最主要的原因，购买需求提前，是学区房量价齐升最主要的原因

（1）；有条件的爷爷辈为孙子购买，即使孙子很小，或儿子刚结婚，就提前购买学区房

（2）：一些家长为因担心学区房上涨过快，孩子离入学还早，就提前数年购买学区房

包括其他原因提前数年购买学区房，加上投资型购买学区房，加剧学区房供需矛盾，另外学区房一些囤积居奇，抬高学区房房价，这是学区房价格上升最主要的原因。

综上：近期学区房量价齐升，不仅由于学区房特有的居住，入学；保值增值的特有属性，是其它房产产品不具有的，而且是改善投资刚需型购房者的首选，同时因为疫情积累，入学季即将到来，催生了学区房量价齐升，逆势上涨，而且不是局部，而是全国大多数城市，学区房近期的表现都很突出的现象。

学区房在过去的表现是其它房产产品所不具有，即使在疫情下同样如此，即使在北京西城区虽然对于学区房新的规则 ，由过去“一对”改为“一对多”，但是为了照顾已购买学区房的居民，仍然留了窗口期，从7月31日以后执行。虽然释放了一个明确的信号，为了均衡优质教育资源。但是并不能说明学区房没有价值了。

虽然改为“一对多”不再对应已一所学校，但是对于大多数家长即使只有百分之几十的概率，学区房依然有价值，同时学区房一般都集中在个别区域，区域内所属学区，也大多不差。

因此，在一定时期内优质资源缺乏，依旧存在，而且对于学区房的规则改变，在很多地区很难推行，而且需要时间，只要学区房依旧能够入名校，在相当一段时间，学区房的市场依旧很难改变。

但是北京西城区对于学区房规则的改变，依旧有其积极的示范作用，未来均衡优质教育资源，是一个趋势。同时对于一些地区的学区房降降温。

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